Preguntas Frecuentes de Propietarios

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.), la duración del arrendamiento puede ser pactada libremente por las partes, entendiéndose que el plazo es de un año si no se indica lo contrario. En Administraciones Méndez, generalmente hacemos los contratos de vivienda por un año, prorrogándose anualmente de forma tácita.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.) establece que el inquilino tiene derecho a prorrogar el contrato durante un plazo mínimo de tres o cinco años, dependiendo de si el contrato es posterior o anterior al 6 de junio de 2013, respectivamente. Por tanto, en principio el propietario no puede cancelar el contrato durante ese periodo de tiempo, salvo en los siguientes casos:

• Si el contrato es anterior al 6 de junio de 2013, el arrendador podrá desistir del contrato al vencimiento del mismo, aunque no hayan transcurrido los cinco años de plazo mínimo, siempre y cuando se haga constar, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.
• Si el contrato es posterior al 6 de junio de 2013, el arrendador podrá extinguir el contrato una vez transcurrido el primer año de duración del mismo siempre que comunique con al menos dos meses de antelación al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para contratos anteriores al 6 de junio de 2013, el inquilino puede irse al cumplirse el plazo contractual, que generalmente es de un año, o cada vez que se cumpla una prórroga, avisando en todo caso con un mes de antelación.

En contratos firmados desde el 6 de junio de 2013, el inquilino puede desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, de nuevo con un preaviso de 30 días.

En cualquiera de estos casos, cuando la decisión del inquilino de dejar el inmueble es definitiva se lo comunicamos al propietario, puesto que en algunos casos si es un problema de renta se puede llegar a un nuevo acuerdo.

Lo primero que hacemos cuando un inquilino nos comunica su deseo de abandonar el inmueble es interesarnos por el motivo, por si es posible encontrar una solución. Si la decisión es definitiva, se lo comunicamos al propietario y comenzamos de nuevo el proceso de comercialización.

La L.A.U. establece la obligación de una fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto de vivienda (locales, oficinas, garajes, trasteros, etc.). El arrendador debe depositar el importe de la fianza en el ente público que la Comunidad Autónoma designe. En Madrid, dicho organismo es el Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima). Una vez al mes vamos al Ivima a depositar las fianzas de los nuevos alquileres y/o a solicitar la devolución de la fianza de los inmuebles desalquilados.

La L.A.U. también determina que las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza en metálico.

En la declaración de la renta deben declararse los ingresos y gastos derivados del alquiler, siendo la diferencia entre ambos el rendimiento bruto. Sobre este rendimiento hay que aplicar un porcentaje de reducción, que depende de la fecha del contrato:

• A partir del 1 de enero de 2015: el 60% en todos los casos.
• Para contratos celebrados entre 2011 y 2014, ambos inclusive: el 100% cuando el inquilino tenga entre 18 y 30 años, y cuente con unos rendimientos netos superiores al IPREM; y el 60% en el resto de casos.
• Para contratos anteriores al 1 de enero de 2011: el 100% cuando el inquilino tenga entre 18 y 35 años, y cuente con unos rendimientos netos superiores al IPREM; y el 50% en el resto de casos.

Los gastos que se pueden declarar son todos aquéllos necesarios para la obtención del rendimiento, tales como:

• Los intereses de préstamos para la adquisición o mejora del inmueble. El capital amortizado no es deducible.
• Los gastos de conservación y mantenimiento: pintar, reparar o sustituir un elemento; no se incluyen aquí los gastos de mejora.
• Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, siempre que no tengan carácter sancionador.
• Los saldos de dudoso cobro, es decir las rentas pendientes de pago que previamente se hayan considerado como ingresos.
• Los servicios personales: administración (tanto la cuota de comunidad como la gestión del alquiler), primas de seguro, alarmas y vigilancia, cuidado de jardines o piscinas, etc.
• La amortización del inmueble: el 3% del mayor valor entre el coste de adquisición y el valor catastral de construcción (es decir, excluido el suelo).

La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece ninguna obligación de asegurar un inmueble dedicado al alquiler, pero sí deja claro en su artículo 21.1 que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.

Por ello, es altamente recomendable que el propietario cuente con un seguro multirriesgo de hogar con las siguientes coberturas:

• El continente, es decir la estructura del inmueble: paredes, suelos, techos, cristales, instalación eléctrica, tuberías, etc.
• El contenido, por un valor estimado de los muebles, enseres y electrodomésticos con los que se alquile la propiedad.
• Responsabilidad civil, que protegerá al propietario de los daños que puedan causarse a terceros.

Tener un seguro no garantiza que, en caso de que se produzca un siniestro que sea responsabilidad del propietario, éste no tenga que pagar nada, ya que los seguros no suelen cubrir los daños por desgaste o inadecuado mantenimiento, pero sin duda reducirá el coste. Por ejemplo, si un latiguillo del lavabo se agrieta y se produce una fuga, el seguro cubrirá los daños que dicha fuga haya producido en nuestra vivienda o en la de un vecino, pero cobrará la reposición del latiguillo. El coste del seguro es deducible en la declaración de la renta.

Desde Administraciones Méndez no recomendamos a los propietarios que se cambie la titularidad de los contratos de suministros de gas y luz. Nosotros domiciliamos los pagos de suministros y cuota de comunidad –que en muchas ocasiones incluye el consumo de agua– en nuestra cuenta corriente, de manera que el propietario puede desentenderse de ello, corriendo por nuestra cuenta la gestión del pago y el cobro a los inquilinos.

De esta manera, evitamos que si un inquilino pone el contrato a su nombre e impaga, cuando éste deje el piso y queramos volver a poner el contrato a nombre del propietario, la compañía le exigirá asumir la deuda o pagar el boletín de instalación y el alta nueva, con lo que al coste económico habrá que añadir las molestias que esta burocracia genera.

También nos encargamos de tomar y dar las lecturas de consumo cuando empieza o termina un alquiler, con las cuales podemos conocer qué parte del consumo ha sido realizado por el inquilino y por tanto le corresponde pagar, siendo el resto del gasto para el propietario.