Preguntas Frecuentes de Inquilinos

El primer día laborable de cada mes, pasamos un recibo al banco, al número de cuenta proporcionado por el inquilino. Este recibo incluye la renta pactada en el contrato, más las facturas de suministros (agua, luz, gas y calefacción) que lleguen ese periodo, por lo que el importe de cada recibo variará en función de los gastos que haya ese mes.

El inquilino no tiene que cambiar ningún contrato de suministro. Nosotros pagamos los consumos de agua, luz, calefacción y gas, que posteriormente son repercutidos al inquilino en el siguiente recibo mensual. A mediados de mes, enviamos a cada inquilino las facturas de las compañías suministradoras que se han cobrado en el recibo anterior, para que éstos puedan comprobar que las lecturas y los importes son correctos. El resto de los consumos (teléfono, internet, alarma, antena parabólica…) no son consumos inherentes al piso y por tanto deben ser contratados y pagados directamente por el inquilino.

También nos encargamos de tomar y dar las lecturas de consumo cuando un comienza o termina un alquiler, con las cuales podemos calcular qué proporción de cada factura corresponde al inquilino y cuál al propietario.

No. En nuestros contratos incluimos una cláusula según la cual la renta se actualiza cada año conforme a la variación del Índice General de Precios al Consumo (I.P.C.), que publica el Instituto Nacional de Estadística. Cada vez que se cumple una anualidad de contrato, comunicamos a los inquilinos cuál ha sido dicha variación (adjuntando el correspondiente certificado del I.N.E.) y cuál será la nueva renta desde el siguiente mes.

Éste suele ser un tema conflictivo, entre otras razones porque la ley no es completamente clara. En su artículo 21.1, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.

Sin embargo, en el artículo 21.4 puntualiza que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario; como se puede observar, no se especifica qué son las pequeñas reparaciones. En esta administración nos guiamos por el sentido común, pues es imposible reflejar en un contrato todos los casos cotidianos. Así, el inquilino debe encargarse de cambiar una bombilla fundida o una manguera de gas caducada, limpiar los filtros de la lavadora o el aire acondicionado, etc.

Por el contrario, el propietario debe asumir el coste de las reparaciones que deban efectuarse por desperfectos no imputables a un mal uso. Generalmente, es el inquilino, al ser quien está en la vivienda durante la reparación, quien debe hacerse cargo en un primer momento de abonar ese gasto. Posteriormente, nos debe enviar la factura de la reparación para que descontemos su importe en el siguiente recibo.

Por ejemplo, si se estropea un electrodoméstico por uso común, lo primero que debe de hacer el inquilino es llamarnos para que le facilitemos el teléfono del servicio técnico oficial (pues no todos los servicios técnicos son oficiales). El técnico se desplazará hasta el domicilio, evaluará la avería y determinará si merece la pena el arreglo (en función de su coste y la antigüedad del mismo) o su sustitución, decisión que corresponde al propietario. En cualquier caso, el técnico cobrará la visita (y, si procede, la reparación), dejando un parte de trabajo y un recibo, que deberán sernos reenviados para que podamos descontar su importe en el recibo de alquiler del siguiente mes.

Siempre pedimos a los inquilinos que durante los primeros días nos comuniquen los desperfectos que observen y que comprueben el correcto funcionamiento de grifos, enchufes y electrodomésticos, para que podamos llevar a cabo de una sola vez todas las reparaciones que sean necesarias.

Como norma general, no se pueden realizar obras sin la autorización expresa de la propiedad, incluyendo la pintura de paredes o techos. Sí están permitidas las adecuaciones normales para el uso de una vivienda, tales como colgar cuadros, estanterías, lámparas, etc. Para cualquier otra actuación, el inquilino nos deberá de pedir autorización para que nosotros consultemos con el propietario.

Para contratos anteriores al 6 de marzo de 2013, el inquilino puede irse al cumplirse el plazo contractual, que generalmente es de un año, o cada vez que se cumpla una prórroga, avisando en todo caso con un mes de antelación.

En contratos firmados desde el 6 de marzo de 2013, el inquilino puede desistir del contrato de arrendamiento una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, de nuevo con un preaviso de 30 días.

En general, el inquilino puede prorrogar el contrato durante los primeros 5 ó 3 años, plazo que depende de si su contrato se firmó antes del 6 de marzo de 2013 o después, respectivamente. Hay una excepción, en caso de que el propietario necesite el inmueble como vivienda habitual:

• Si el contrato es anterior al 6 de marzo de 2013, el arrendador podrá desistir del contrato al vencimiento del mismo, aunque no hayan transcurrido los cinco años de plazo mínimo, siempre y cuando se haga constar, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.
• Si el contrato es posterior al 6 de marzo de 2013, el arrendador podrá extinguir el contrato una vez transcurrido el primer año de duración del mismo siempre que comunique con al menos dos meses de antelación al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

La L.A.U. (Ley de arrendamientos Urbanos) establece la obligación de entregar una fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. El arrendador debe depositar el importe de la fianza en el ente público que la Comunidad Autónoma designe hasta la finalización del contrato. En Madrid, dicho organismo es el Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima). La L.A.U. también determina que las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza en metálico.

Siempre que los inquilinos demuestren capacidad económica para pagar el importe del alquiler, en Administraciones Méndez exigimos un solo mes de fianza para viviendas y dos meses para el resto de usos, que depositamos en el Ivima. En otros casos, como por ejemplo los pisos alquilados por estudiantes, es necesario además la firma de un aval solidario (no bancario) o una garantía adicional que generalmente es de 6 meses.

Cuando comienza un alquiler, es muy habitual que el primer recibo no contenga ningún gasto de suministros, ya que los consumos de ese primer mes son facturados por las compañías a mes vencido, una vez recibidas las lecturas.

Del mismo modo, cuando se termina un alquiler quedan consumos pendientes cuyas facturas tardan un tiempo en llegar. Estos consumos son descontados de la fianza, devolviéndose el importe restante al inquilino una vez saldadas todas las facturas de suministros y recibida la devolución de la fianza por parte del Ivima.

No existe obligación legal –ni para inquilinos, ni para propietarios– de tener un seguro de hogar. Sin embargo, nosotros recomendamos a ambos que cuenten con uno, pues en caso de producirse un siniestro cada uno deberá asumir los costes de los que sea responsable.

Concretamente, es altamente recomendable que el inquilino cuente con un seguro con las siguientes coberturas:

• El contenido, por un valor estimado de los muebles, enseres y electrodomésticos propios, ya que el seguro del propietario normalmente sólo cubre el continente, es decir paredes, puertas y ventanas, instalaciones de luz, agua y gas, etc.
• Responsabilidad civil, que le protegerá de los daños que puedan causarse a terceros y de los cuáles él sea responsable.